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    加息解决不了楼市和股市的根本问题

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    发表于 2019-1-29 08:59:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
    新闻背景:
    5月18日,中国人民银行宣布,从2007年6月5日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中,金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,调整后执行3.06%的利率标准;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,调整后执行6.57%的利率标准;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
    这是近10年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。就上调存贷款基准利率而言,这是央行自2004年以来第5次动用调整基准利率。作为上调存款准备金率,这是央行自2006年以来第8次上调存款准备金率,今年第5次动用这一货币政策工具。这次调整后,普通存款类金融机构将执行11.5%的存款准备金率标准。
    央行称,本次小幅上调金融机构人民币准备金率和存贷款基准利率,旨在加强银行体系流动性管理,引导货币信贷和投资合理增长,保持物价水平的基本稳定。
    那么,对于目前的房地产市场将产生什么样的影响呢?记者为此采访了北京房地产市场中的有关业内人士。
    对于本次加息,国内著名的房地产经纪机构"我爱我家"的新闻发言人胡景晖接受记者采访时说:加息和上调存款准备金率对于给宏观经济降温,稳定物价,抑制股市和楼市泡沫化短期内会产生一定的作用,但是解决不了当前中国楼市和股市的根本问题。
    加息将抑制二手房价过快上涨
    本次加息对于楼市的影响,"我爱我家"的胡景晖认为,作用一定会是积极和多方面的,但解决不了当前中国房地产市场的根本问题。他分析说,连续加息会抑制房产的投资型购买需求,减少在新房市场和二手房市场的投资性购买。但由于在加息前,新房市场的投资型购买需求已经明显衰减,而二手房市场的投资型购买本来就不足10%,所以此次加息对于房产投资的抑制作用是有限的。但对于已经购房投资的业主,由于房价上涨已经到达高位,加之房屋租金整体水平的稳定和高档物业租金价格的持续走低,物业持有税增收在即,而加息后其持有成本会进一步增加,所以一部分已经购房投资的业主会因为本次加息而选择出售手里持有的投资型房产,从而增加二手房的房源供给,缓解二手房房价过快上涨的势头。
    加息后,紧凑型户型和低总价房产将受青睐
    本次加息对自住型需求几乎起不到抑制作用。自2005年宏观调控以来,房地产自住需求仍然呈现出刚性状态。2007年和2008年这两年进入新一轮婚育高峰期,自住型需求会更加强烈。
    此次加息后,15年期20万元房产按揭贷款的月供负担才增加8.29元,可见加息对自住购房群体的影响不大。当然,连续加息会影响到自住型购房的倾向。许多自住型购房者会倾向选择购买紧凑型户型和低总价房产,从而尽量少贷款或不贷款,以减轻或避免贷款的利息负担,中小户型房产会进一步受到购房人青睐。
    适应加息周期的房贷产品将受购房者欢迎
    胡景晖还分析说,本次加息会进一步加剧银行间房产贷款的竞争格局。在经历了连续加息的心理洗礼后,此次加息应该不会引发大规模的提前还款。但连续加息后,购房人会倾向于选择固定利率贷款,能够减轻还款压力的房贷产品---如双周供以及与提前还款对接的房贷产品---如气球贷等等。所以,能够推出更多适应加息周期的房贷产品的银行将占得市场先机。本次加息中,虽然个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点,但住房公积金贷款相比商业贷款的低利率优势仍然明显,相当一批购房人还要倾向于使用公积金贷款。  房价上涨过快等楼市根本问题尚无法解决
    虽然,加息对房地产市场将产生一系列积极影响,但仍然无法彻底解决房价上涨过快,供应结构不合理,广大中低收入阶层居住困难等根本问题。加快建立保障性住房机制,增加中低价房屋的供应量,大力发展存量房市场和增加二手房房源的有效供给才是出路所在。
    此次加息后股市的"牛劲儿"不会就此消退
    胡景晖还给记者分析说,本次加息也难以降低股票市场的热度,防止A股市场泡沫化应该采取其他措施。
    存款利率和贷款利率的同时上调虽然直接增加了投资股票和基金市场的直接成本和机会成本,但是,相比于股价的快速上涨,这点资金成本的增加几乎是微不足道的。而且,自从2006年股市进入牛市以来,已经实施的3次加息都带来股市的进一步上涨。所以,此次加息后,股市的"牛劲儿"恐怕不会就此消退。防止A股市场泡沫化应该加快优质企业的境内上市步伐,让已经在境外上市的企业回归A股市场,尽快剥离中小企业板转而成立中国自己的创业板市场(地点可以选在天津),增加QDII的境外投资额度等等。
    连续加息会进一步推高房价
    胡景晖还提出了自己的观点:加息作为常规调控手段和货币政策,在中国目前的汇率政策和产业调整的大背景下不宜过于频繁的使用。
    对此,他进而解释说,加息作为常规调控手段和货币政策,在中国目前的汇率政策和产业调整的大背景下不宜过于频繁的使用。加息虽然对宏观经济降温和稳定物价有直接作用,但也是一把双刃剑,由于目前人民币升值的压力巨大,连续加息会进一步增加人民币升值的压力和预期,加剧热钱的涌入,从而进一步推高房产、股票等资产的价格,加速泡沫化进程,所以加息不能过于频繁。目前,"为钱找出路"才是解决"流动性过剩"问题的良方。为此,胡景晖提出几个方式,比如:加快垄断行业向民营资本开放,加速股票市场扩容和优质企业上市,大力发展企业债券市场,开发和创新更多的金融衍生投资产品,鼓励民间资本参与国家重大基础设施建设,适度引导国内资金海外投资等都是可以采用的方式。

    (作者:徐曼)
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